Merre mennek az ingatlanárak 2023-ban?

 

Gyakorló ingatlanbefektető vagyok, ezért ebben a blogban az ingatlanbefektetésben szerzett tapasztalataimat fogom veled megosztani.

Az én üzleti stratégiám az, hogy felújítandó ingatlanokat veszek, azokat felújítom, bérbe adom, és/vagy eladom.

Itt jobban megismerhetsz: https://kohazicsaba.hu/igy-kezdodtek-az-ingatlanos-almok/

Ez a stratégia annyira egyszerű, hogy akár már most azonnal bárki utánam tudja csinálni.

Természetesen ismernem kell az ingatlanpiacot és annak mozgását. Tudnom kell, hogy mikor melyik szakaszban van és merre tart az ingatlanpiac, mert a stratégiám ennek megfelelően alakítom ki.

 

Infláció

Az infláció segítségével „legálisan” ellopják az emberek pénzét. Az inflációt használják a vagyon átrendezésre is.

Évről évre emelkednek az árak és a „bérek” is.

Évről évre csökken a pénzed vásárló értéke. Függetlenül attól, hogy milyen pénznemben költesz.

A növekedés motorja az infláció. A látszat növekedés motorja az infláció.

A világot ez a látszat mozgatja.

 

Milyen kedvezményes hitelek vannak az ingatlanpiacon?

Az ingatlanpiac Magyarországon azért szárnyalt, mert nagyon komolyan megtolta az Állam kedvezményes hitelekkel.

Ezek a kedvezmények beépültek az árba. Így az ingatlanok ára „minden alap nélkül” emelkedett.

Ennek az emelkedésnek az Állam is a nyertese lett az illeték bevétel növekedésével.

Az ingatlan árak egészen addig tudnak növekedni, ameddig a kedvezmények növekednek.

Amikor a kedvezmények megállnak, az ingatlanok ára is megáll, esetleg lassan csökkenhet is.

Jelenleg nincs olyan felsőbb érdek, ami miatt emelkednie kellene az ingatlanok árának.

 

Banki alapkamat mennyi?

Amikor a banki alapkamat alacsony, akkor megéri az „olcsó” pénzt használni.

Mindenkinek.

Az olcsó hitelekkel nagyon fel tudják pörgetni az ingatlanpiacot.

Amikor a pénz drágul, akkor csökken a hitel felvételi kedv. Sőt a bankok is egyre nehezebben adnak hitelt.

Vagyis fékezik az ingatlanpiacot. Hűtik.  Az ingatlanvásárlási kedv csökken.

Elkezdenek a vevők kivárni. Várják a jobb feltételeket. az ingatlanpiac nem biztos, hogy lassul.

Előtérbe kerül a készpénzes ingatlan vásárlás, mert nem éri meg hitelt felvenni.

Ettől az ingatlan még midig jó befektetésnek számít. Nem is beszélve a biztonságról.

Ilyenkor a megtérülés már nem a legszebb. Legalábbis Magyarországon. Itt nagyon el vagyunk kényeztetve ezen a téren.

Tőlünk nyugatabbra 2-3%-ot jónak tartanak. Magyarországon az 5% kevésnek bizonyul.

Persze a bankok jelenleg benyelik az infláció egy részét, vagy is kevesebb a hitel kamat, mint az infláció.

Még mindig olcsó a pénz?

 

Infláció merre megy? (a valós adatok szerint)

Vannak az Állami adatok, amik nem mindig tükrözik a valóságot.

Az inflációs kosárban több ezer termék van. Mint például a fax szolgáltatás.

Ez bár mikor változhat, akármilyen irányba. Csak tudd. Vagyis az Állami adatszolgáltatás az Állam érdekeit tükrözi.

Az Államnak nem érdeke, hogy bevalljon 50% inflációt.

Az a jó ingatlanbefektetés az, amikor képes vagy megverni a valós inflációt.

Ezt csak akkor tudod megtenni, ha megtanulsz értéket teremteni. Vagyis a pénzt itt már nem keresni kell, hanem teremteni.

 

Munkaellátottság a városodban

Én Győrben élek, mint tudod. Itt az Audi miatt elég sok munkahely van.

Ez kihat az ingatlanpiacra is.

Az ingatlan bérbeadás elég stabil bevétel olyan városban, ahol bőven van munka.

Ide áramlik a munkaerő, akik vagy bérelnek, vagy vásárolnak ingatlant.

Amikor az emberek stabil és jól fizető munkahelyet találnak, akkor le is akarnak ott telepedni. Ingatlant akarnak vásárolni.

A munkabérük és az ingatlanuk a hitel fedezete. Ők elősegítik az ingatlanpiac növekedését.

Jelenleg az elbocsátások száma növekszik. Sőt egyre nehezebb munkát találni.

Ez legyen intő jel.

 

Munkaerő vándorlás iránya

A megnövekedett üzemanyag árak miatt elindult a városok felé az emberek áramlása.

Ez idáig Győrtől 30 km-re is jó ötletnek tűnt ingatlant bérelni vagy venni.

Mostanára kiderült, hogy nem az.

A legtöbb időt és pénzt azzal fogsz meg, hogy a munkahelyed közelében laksz.

Budapesten az ingázás, akár napi 2 órát is elvehet az ember életéből. Ez rengeteg idő hetente is.

Egy egész munkanapot utazással tölt valaki. ezen idő alatt bárki jobbá teheti a saját életét is.

 

A saját városod statisztikái mit mondanak?

Több Ingatlanos Álmok Klubtag is vezet saját statisztikát a saját városa ingatlanpiacáról.

Nézik a hirdetett ingatlanok darabszámát és árát.

Néhány ingatlant, ami érdekli őket, azt nyomon követik.

Ezekből az adatokból látható a piac iránya.

Jelenleg növekszik az eladó ingatlanok száma és csökkennek az árak.

Az eladó ingatlanok hirdetéseit sokan visszavonják. Akik tényleg el akarnak adni, azok csökkentik az ingatlanuk árát.

Ez a csökkenés akár 20% is lehet. A leendő vevők ebből még alkudni is akarnak.

Szóval az ingatlanpiac iránya szépen lassan lefelé araszol.

 

A kormány tudja-e finanszírozni a kedvezményes hiteleket

Amikor pörög a gazdaság, akkor van pénz. Szórták is rendesen. Volt pénz a kedvezményes kamatokat támogatni.

Mi történt 2022. áprilisában?

Elfogyott a Zöld hitel kerete.

Az ingatlanpiac egyes szegmensei teljesen leálltak. Elsősorban a fővárosban.

Ott olyan magasak az ingatlan árak, hogy kellett a Zöld hitel is.

Kisebb városokban anélkül is tudtak ingatlant vásárolni.

Teljesen mindegy, hogy mekkora az infláció, ha a kedvezményes hitelek megszűnnek, akkor az ingatlanpiac teljesen leáll.

Volt erre már példa korábban.

A történelem ismétli önmagát?

Gondolom ez nem érdeke a Kormánynak. Ez nekik is bevételcsökkenést okozna.

A kedvezményes kamatokat a gazdaságból kellene finanszírozni. Vagy inkább hiteleket vesz fel az Állam?

Tervezd meg merre akarsz menni az ingatlanpiacon. Egy kis segítség: https://kohazicsaba.hu/ingatlanos-ujratervezes/

 

Van-e plusz bevétele az ingatlanpiacból a kormánynak

Amilyen ütemben emelkedtek az ingatlan árak, olyan ütemben növekedett az Állam bevétele az illetékekből.

Jelenleg ez talán csökkenhet is.

Ne azt nézd, hogy mennyiért hirdetnek egy ingatlant, mert a valós üzletkötések, nem ezen az áron történnek.

Az Állam lassítja a túlfűtött ingatlanpiacot. Ők csak lassítani akarják és nem leállítani.

Azért a bevételre nekik is szükségük van.

 

Elfogy-e a keret …

Ha tippelnem kellene, akkor azt mondanám, hogy igen.

Nem lehet a végtelenségig hitelből finanszírozni mindent. Ennek is megvan a hátránya.

A Zöld hitel kerete elfogyott.

Úgy gondolom, hogy a többi kedvezményes hitelnek is van egy kerete. Remélem nem fogy el.

Ha mégis, akkor az leállítja az ingatlanpiacot.

A Zöldhitel hiánya teljesen leállított bizonyos ingatlan szegmenseket.

Most akkor mi várható …

Azért el lehet indulni az ingatlanbefektetéssel: https://kohazicsaba.hu/hogyan-indulj-el-az-elso-ingatlan-befekteteseddel/

 

Külső hitelminősítők hogyan minősítik Magyarországot?

Nemrégen leminősítették Magyarországot.

Túl nagy az infláció és túl nagy az ország hitel kitettsége.

Nem jók az arányok.

Ilyenkor az országba kevesebb pénz áramlik. Az Állam kötvényeket bocsát ki és hiteleket vesz fel.

Nincs ingyen ebéd.

Ezeket a hiteleket vissza kell fizetni.

Jelenleg az egyik Államkötvény kifizetését egy másik Államkötvény kibocsátásával finanszírozzák.

Jelenleg a hitel kamatnak a fizetését egy másik hitelből finanszírozzák.

Meddig lehet ezt csinálni?

Ezt nem csak mi csináljuk így.

 

A városodban az üzlethelyiségekkel mi a helyzet?

Amikor lassul a gazdaság, az először az üzlethelységeken látszik a kis városokban.

Sok lesz a kiadó üzlet, ami keresi a gazdáját.

Jelenleg Budapesten is már ez a helyzet. Olyan üzlethelységek vannak üresen, amikhez békeidőben hozzá sem lehet férni.

Sok üzlet a rezsi miatt is üres. A bérlők nem tudják kitermelni a drasztikusan megnövekedett rezsit.

A vállalkozói rezsi eddig sem volt kevés a lakossági rezsihez képest. Viszont most a többszörösére növekedett és ezt nagyon gyorsan tette.

A piac ilyen gyorsan nem tud utána menni. Nem fogadja el, ezért nehéz beépíteni az árakba.

Az ingatlanpiacnak vannak életciklusai: https://ingatlanosalmok.hu/az-ingatlanpiac-elet-ciklusai-blog/

 

Sok vállalkozás megy tönkre a városodban?

Győrben nagyon régi és neves vállalkozások mennek tönkre. Nagyon sajnálom őket.

Egyre több ilyenről hallani.

Lehet, hogy csak az információ bőség teszi, de olyan mintha minden gallyra menne ebben az országban és a városomban.

Amikor ennyi rossz hírt hall az ember ismert és jólmenő vállalkozásokról, akkor bizony a hangulata is alább hagy.

 

Milyen az emberek hangulata?

Egyelőre megyünk a depresszió felé.

Jobb, ha most nem nézel tévét és nem hallod a híreket. Mély álomba kell szenderülni.

Jótékony hosszú álomba.

 

Mi lesz a rezsi harccal?

A rezsiharcot elbuktuk, legalábbis vállalkozás szinten.

Az országot a vállalkozások tartják el. Viszont ezzel a rezsivel kinyírják őket. Mintha a 19-re lapot húztak volna, jelentősen emelték a minimálbért is.

Mindegy, hogy kicsi vagy nagy vállalkozás. A nagyokat is padlóra teszi.

Az emberek fejében csak az van, hogy szegény kis vállalkozások tönkre mennek.

Ez a rezsi mindenkit tönkre tesz.

Majd hozzászokunk és lesz, aki túléli. A piac átrendeződik.

Az ingatlanpiac is átrendeződik.

Mennyire vagy lemásolható? https://kohazicsaba.hu/mennyire-vagy-lemasolhato/

 

Döntsd el melyik ingatlan típust választod és abban műveld ki magad.

Itt tudsz olvasni a különböző ingatlan típusok megtérüléséről: https://kohazicsaba.hu/ingatlan-tipusok-es-azok-megterulese/

Egy ilyen ciklus ideje kb. 14 év. Kijön a 7 bő esztendő és a 7 szűk esztendő is.

Legalább 14-15 évnek kell eltelnie ahhoz, hogy a bérek olyan mértékben emelkedjenek, hogy ismét nagy tömegek tudjanak ingatlan vásárlási hitelt felvenni.

Kezdődik az ingatlanpiaci ciklus újra, és ismétli önmagát, hátha egyszer tanulunk belőle.

 

Jó ingatlan befektetést!

Ui.:

Azt, hogy hogyan indultam erre a linkre kattintva elolvashatod.

Címe: https://kohazicsaba.hu/igy-kezdodtek-az-ingatlanos-almok/

Ezt meg tudom veled tanítani, olvasd el a könyveim, vegyél részt az ingatlanklubomon.

Nézd meg a WEB áruházam! https://kohazicsaba.hu/webaruhaz-shop/ akkor te is el fogsz oda érni, hogy igenis tudni fogod, mi az a passzív ingatlan bevétel.Élvezni fogod az előnyeit.

Azt is tudni fogod, hogy mit kell tenni érte.

Az elejét azért nagyon meg kell nyomni és utána, viszonylag egy minimális erőfeszítéssel fenntartható dologgá válik az ingatlan befektetésed.